Tienes un ahorro disponible y estás pensando en destinarlo a amortizar hipoteca. El banco te ofrece dos alternativas: mantener la cuota y acortar el plazo, o mantener el plazo y bajar la cuota. Esta calculadora te muestra cuánto ahorras en intereses con cada una.

Reducir plazo vs reducir cuota: qué te interesa

Matemáticamente, reducir plazo casi siempre ahorra más intereses: cuanto antes bajas el capital pendiente, menos meses de intereses se acumulan sobre él. La diferencia puede ser de varios miles de euros en una hipoteca media.

Pero no siempre es la mejor decisión. Bajar la cuota da aire en el presupuesto mensual, que puede ser más valioso que el ahorro teórico si:

• Tienes la cuota ajustada al límite y la bajada mensual te permite respirar.
• Vas a bajar jornada o pasar por un periodo de menos ingresos.
• Quieres aumentar tu capacidad de ahorro mensual y destinarlo a invertir (si esperas una rentabilidad mayor que tu TIN).
• Te da tranquilidad psicológica frente a imprevistos.

¿Y si mejor invierto ese dinero?

La tercera opción es no amortizar y meter el ahorro en un fondo indexado, un depósito o una cuenta remunerada. La regla rápida: si tu TIN hipotecario es claramente más alto que la rentabilidad neta esperada de la inversión, amortizar gana; si es parecido o más bajo, invertir suele ganar (con más riesgo).

Profundizamos en la decisión con ejemplos reales en la guía ¿Amortizar hipoteca o invertir el dinero?. Si vas a invertir, compara rentabilidades netas en nuestro calculador de depósito y en el comparador de cuentas remuneradas.

Comisión por amortización anticipada

Por ley, la comisión máxima que el banco te puede cobrar es 0,5 % durante los primeros 5 años y 0,25 % después en hipotecas variables; 2 % en los primeros 10 años y 1,5 % después en fijas. Muchas escrituras firmadas antes de la ley hipotecaria de 2019 tienen comisiones más altas: revisa tu escritura antes de amortizar.

Como siempre que la comisión existe, no todo el capital aportado va al préstamo: parte se queda como coste. Este simulador no incluye la comisión por simplicidad: réstala mentalmente del «ahorro en intereses» para saber si sigue compensando.

Preguntas frecuentes

¿Se puede amortizar todos los meses un poco?

Sí, la opción aportación extra mensual simula justo eso: aparte de tu cuota normal, destinas X euros al mes a reducir capital. Muchos bancos permiten la amortización parcial recurrente sin comisión siempre que el importe sea pequeño; confirma con tu banco.

¿Me devuelve Hacienda parte de lo que amortizo?

Solo si tu hipoteca es anterior al 1 de enero de 2013 y la casa era ya tu vivienda habitual entonces. En ese caso, aplicas la deducción por inversión en vivienda habitual: 15 % sobre hasta 9.040 € amortizados al año (máximo 1.356 € de devolución). Hipotecas posteriores no dan deducción.

¿Qué pasa con la cuota la primera vez que amortizo parcialmente?

Depende del modo: si eliges reducir plazo, la cuota se mantiene idéntica; si eliges reducir cuota, el banco recalcula a la baja la cuota mensual desde el siguiente recibo. En ambos casos, los intereses que pagas cada mes bajan porque hay menos capital pendiente.